Ένα ευρύ πλέγμα παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος προωθεί η κυβέρνηση, με στόχο να αυξηθεί ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών, να ενισχυθεί η μακροχρόνια μίσθωση και να διευκολυνθεί η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης.
Στο επίκεντρο βρίσκονται οι επιδοτήσεις για την ανακαίνιση παλαιών ακινήτων, τα φορολογικά κίνητρα προς τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατοικίες προς ενοικίαση, οι περιορισμοί στην επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η προετοιμασία ενός νέου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου».
Προγραμματίζονται, επίσης, νέες κοινωνικές κατοικίες, φορολογικές ελαφρύνσεις για συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών και μέτρα που αφορούν την αγορά ακινήτων.
Το πακέτο περιλαμβάνει 11 παρεμβάσεις, ορισμένες από τις οποίες έχουν ήδη δρομολογηθεί,
ενώ άλλες αναμένεται να ενεργοποιηθούν μέσα στο 2027 ή τελούν υπό νομοθετική επεξεργασία.
1. Επιδοτήσεις έως 95% για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών
Σημαντική οικονομική ενίσχυση για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών ακινήτων προβλέπει το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας».
Η δράση, που υλοποιείται από το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας με χρηματοδότηση από πόρους του ΕΣΠΑ μέσω του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, αποσκοπεί στην επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά και στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης σε ήδη χρησιμοποιούμενα σπίτια.
Η ενίσχυση για τις εργασίες μπορεί να φτάσει έως τις 36.000 ευρώ, ενώ προβλέπεται πρόσθετη χρηματοδότηση έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες.
Τα βασικά ποσοστά επιδότησης διαμορφώνονται μεταξύ 70% και 80% της επιλέξιμης δαπάνης, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία. Με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις, το ποσοστό μπορεί να ανέλθει έως 85% ή ακόμη και 95%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του προγράμματος, έως τώρα έχουν εκδοθεί περίπου 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας. Από αυτές, οι 14.000 αφορούν κλειστά ακίνητα και οι 80.000 κατοικίες στις οποίες διαμένουν οι ιδιοκτήτες τους. Ωστόσο, η έκδοση της σχετικής βεβαίωσης δεν εξασφαλίζει αυτομάτως την έγκριση της επιδότησης.
Η διαδικασία υποβολής αιτήσεων δεν έχει ακόμη ανοίξει. Η πλατφόρμα αναμένεται να ενεργοποιηθεί αρχικά για τις κλειστές κατοικίες και στη συνέχεια για τις ιδιοκατοικούμενες, με τις ακριβείς ημερομηνίες να ανακοινώνονται από τους αρμόδιους φορείς.
Για τα κλειστά ακίνητα προβλέπεται δυνατότητα ιδιοκατοίκησης μετά την ανακαίνιση ή διάθεσης προς μακροχρόνια μίσθωση ως κύριας κατοικίας, ώστε να ενισχυθεί η προσφορά στέγης.
2. Αφορολόγητα μισθώματα για τρία χρόνια για επιλέξιμα ακίνητα
Κίνητρο για την επιστροφή ακινήτων στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης αποτελεί η δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα των πρώτων 36 μηνών.
Το μέτρο παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, σύμφωνα με τον σχεδιασμό που περιλαμβάνεται στο σχετικό νομοθετικό πακέτο.
Η ρύθμιση αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών, επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων. Το όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του ενοικιαστή πέραν των δύο. Βασική προϋπόθεση είναι η σύναψη σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών.
Κατά κανόνα, το ακίνητο θα πρέπει να παρέμενε κενό ή να μην είχε χρησιμοποιηθεί ως κατοικία κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη.Στη ρύθμιση μπορούν επίσης να υπαχθούν κατοικίες που χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος και στη συνέχεια μεταφέρονται στη μακροχρόνια αγορά.
Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών προς γιατρούς και νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολους.
Η φορολογική απαλλαγή δεν εφαρμόζεται οριζόντια σε όλες τις νέες μισθώσεις, καθώς η αξιοποίησή της εξαρτάται από την πλήρωση συγκεκριμένων όρων.
3. Παραμένει το «πάγωμα» νέων Airbnb σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Συνέχιση των περιορισμών στις νέες εγγραφές ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση προβλέπεται και για το 2027 σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Η παρέμβαση αφορά τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και το πρώτο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης.
Στόχος είναι να περιοριστεί η περαιτέρω μεταφορά κατοικιών από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικία είναι αυξημένη και η προσφορά περιορισμένη. Ο περιορισμός αφορά νέες καταχωρίσεις στις συγκεκριμένες ζώνες και δεν ισοδυναμεί με γενική απαγόρευση λειτουργίας των ήδη υφιστάμενων καταλυμάτων.
Η παράταση του μέτρου εντάσσεται στην προσπάθεια να διατηρηθούν περισσότερες κατοικίες διαθέσιμες για μόνιμους κατοίκους και εργαζομένους.
4. Νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ» με προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ
Ένας νέος κύκλος του προγράμματος «Σπίτι μου» σχεδιάζεται να ξεκινήσει τον Ιανουάριο του 2027, με προβλεπόμενο προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ.
Το πρόγραμμα θα βασίζεται στη χορήγηση στεγαστικών δανείων με ευνοϊκούς όρους, μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, με σκοπό να διευκολυνθούν περισσότερα νοικοκυριά στην αγορά πρώτης κατοικίας.
Με βάση τα όρια που έχουν παρουσιαστεί στον σχεδιασμό, προβλέπονται:
- Ηλικία δικαιούχων: Έως 55 ετών.
- Ανώτατη εμπορική αξία ακινήτου: 300.000 ευρώ.
- Μέγιστο ύψος δανείου: Έως 230.000 ευρώ.
- Ποσοστό χρηματοδότησης: Έως 90% της αξίας του ακινήτου.
- Εισοδηματικά κριτήρια: Διευρυμένα όρια, ώστε να μπορούν να ενταχθούν περισσότερες οικογένειες με παιδιά.
Παράλληλα, προβλέπεται να δοθεί μεγαλύτερη δυνατότητα επιλογής κατοικιών με αυξημένη επιφάνεια για πολύτεκνες οικογένειες, ώστε να καλύπτονται αποτελεσματικότερα οι στεγαστικές ανάγκες τους.
Οι τελικοί όροι συμμετοχής, τα επιμέρους κριτήρια και η διαδικασία υποβολής αιτήσεων θα πρέπει να αποσαφηνιστούν με τις επίσημες ανακοινώσεις του προγράμματος.
5. Δημιουργία νέων κοινωνικών κατοικιών από δημόσια ακίνητα
Σημαντικό μέρος του σχεδιασμού αφορά την αξιοποίηση δημόσιας περιουσίαςγια την ανάπτυξη κατοικιών που θα διατίθενται με κοινωνικά κριτήρια.
Ειδικότερα, προβλέπεται η δημιουργία περίπου 2.350 ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, με προϋπολογισμό 435 εκατ. ευρώ.
Στο ίδιο πλαίσιο σχεδιάζεται η ανακαίνιση δημόσιων κτιρίων, από την οποία εκτιμάται ότι μπορούν να προκύψουν περίπου 450 επιπλέον κατοικίες. Παράλληλα, προωθείται το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής, μέσω της αξιοποίησης δημόσιων ακινήτων σε συνεργασία με ιδιώτες. Σε πρώτη φάση, ο σχεδιασμός προβλέπει την αξιοποίηση οκτώ δημόσιων ακινήτων.
Η επιδίωξη είναι να αυξηθεί σταδιακά το απόθεμα κατοικιών που θα μπορούν να διατεθούν σε νοικοκυριά τα οποία δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς. Πρόκειται, πάντως, για έργα που βρίσκονται στο στάδιο του σχεδιασμού και δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί ή παραδοθεί στους δικαιούχους.
6. Φορολογικά κίνητρα για την κατασκευή κατοικιών προς μακροχρόνια ενοικίαση
Νέα φορολογική ενίσχυση σχεδιάζεται για επενδύσεις που αφορούν την κατασκευή κτιρίων με αποκλειστικό ή βασικό προορισμό τη μακροχρόνια μίσθωση.
Το μοντέλο, γνωστό ως «build to rent», επιδιώκει να προσελκύσει κεφάλαια στην ανάπτυξη νέων κατοικιών που δεν θα απευθύνονται αποκλειστικά στην αγορά πώλησης, αλλά θα παραμένουν διαθέσιμες προς ενοικίαση.
Η συγκεκριμένη παρέμβαση εκτιμάται ότι μπορεί να συμβάλει στην αύξηση της προσφοράς, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικίες είναι υψηλή.
7. Επιστροφή ενοικίου με πληρωμή στα τέλη Νοεμβρίου
Στις 30 Νοεμβρίου έχει προγραμματιστεί η καταβολή της επιστροφής ενοικίου που αφορά το φορολογικό έτος 2025, για τους δικαιούχους που πληρούσαν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Η ενίσχυση αποσκοπεί στην κάλυψη μέρους της δαπάνης στέγασης που επιβαρύνει τα νοικοκυριά.
Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια, οι οποίοι προβλέπεται να λάβουν διπλάσιο ποσό επιστροφής. Η συγκεκριμένη κατηγορία εργαζομένων αντιμετωπίζει συχνά αυξημένες στεγαστικές ανάγκες λόγω της υποχρεωτικής μετακίνησης ή τοποθέτησής της μακριά από τον τόπο μόνιμης κατοικίας.
Η διπλή ενίσχυση επιχειρεί να περιορίσει μέρος αυτής της επιβάρυνσης και να διευκολύνει την κάλυψη των εξόδων διαμονής.
8. Νέος φορολογικός συντελεστής 25% για εισοδήματα από ενοίκια
Αλλαγές προβλέπονται και στη φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα.
Για τα εισοδήματα από μισθώματα του φορολογικού έτους 2026 προβλέπεται η εισαγωγή ενδιάμεσου φορολογικού συντελεστή 25% για το τμήμα του εισοδήματος που κυμαίνεται από 12.000 έως 24.000 ευρώ.
Η παρέμβαση αποσκοπεί στη μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης συγκεκριμένων ιδιοκτητών, δημιουργώντας παράλληλα κίνητρα για την αξιοποίηση κατοικιών που παραμένουν κλειστές. Η προσδοκία είναι ότι η ελάφρυνση θα ενθαρρύνει περισσότερους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους προς μακροχρόνια μίσθωση.
Εφόσον ένα μέρος του φορολογικού οφέλους μεταφερθεί στους ενοικιαστές μέσω χαμηλότερων ζητούμενων μισθωμάτων, θα μπορούσε να υπάρξει πρόσθετη ανακούφιση για τα νοικοκυριά. Ωστόσο, η τελική επίδραση στις τιμές των ενοικίων θα εξαρτηθεί από τις συνθήκες της αγοράς και τις επιλογές των ιδιοκτητών.
9. Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς
Διεύρυνση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ προβλέπεται από το 2027 για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς.
Η ρύθμιση αφορά οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, ενώ στη Δυτική Μακεδονία το πληθυσμιακό όριο αυξάνεται στους 2.200 κατοίκους.
Η Αττική εξαιρείται, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων.
Για την εφαρμογή του μέτρου προβλέπονται συγκεκριμένα κριτήρια, μεταξύ των οποίων η φορολογική κατοικία του δικαιούχου στην Ελλάδα και η φορολογητέα αξία της πλήρους κυριότητας της κατοικίας, η οποία δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
Η απαλλαγή δεν αφορά αυτομάτως το σύνολο της ακίνητης περιουσίας κάθε ιδιοκτήτη, αλλά τις κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις της σχετικής ρύθμισης. Η παρέμβαση αναμένεται να μειώσει το κόστος διατήρησης της κύριας κατοικίας σε επιλέξιμους μικρούς οικισμούς, ενισχύοντας παράλληλα την παραμονή των κατοίκων στην περιφέρεια.
10. Παράταση φορολογικών διευκολύνσεων για ανακαινίσεις και νέες οικοδομές
Παράταση έως το τέλος του 2027 προβλέπεται για σειρά φορολογικών μέτρωνπου αφορούν την αγορά ακινήτων, τις κατασκευές και την αναβάθμιση κτιρίων.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:
- Φορολογική ελάφρυνση για ανακαινίσεις: Διατηρείται η δυνατότητα μείωσης του φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, σύμφωνα με τους όρους της σχετικής ρύθμισης.
- Αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές: Παρατείνεται το καθεστώς αναστολής του ΦΠΑ για τις επιλέξιμες μεταβιβάσεις νέων οικοδομών.
- Αναστολή φόρου υπεραξίας: Παρατείνεται η αναστολή της επιβολής του συγκεκριμένου φόρου στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Στις μεταβιβάσεις που καλύπτονται από το καθεστώς αναστολής ΦΠΑ, προβλέπεται η επιβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων με συντελεστή 3%, αντί της εφαρμογής ΦΠΑ.
Η παράταση των μέτρων επιδιώκει να διατηρήσει ευνοϊκότερες συνθήκες για συγκεκριμένες αγοραπωλησίες, να ενθαρρύνει τις ανακαινίσεις και να στηρίξει την οικοδομική δραστηριότητα. Οι φορολογικές διευκολύνσεις δεν εφαρμόζονται ανεξαιρέτως σε κάθε ακίνητο ή συναλλαγή, καθώς εξαρτώνται από τις προϋποθέσεις που προβλέπει κάθε ρύθμιση.
11. Αύξηση στο 15% του φόρου μεταβίβασης για αγοραστές από το εξωτερικό
Αλλαγή στη φορολόγηση αγορών κατοικιών από πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου προβλέπεται από την 1η Ιουλίου 2027.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, ο φόρος μεταβίβασης για τις αγορές που θα υπάγονται στη ρύθμιση θα αυξηθεί από 3% σε 15%.
Το μέτρο αποσκοπεί στον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης από το εξωτερικό, η οποία σε ορισμένες περιοχές εκτιμάται ότι εντείνει τον ανταγωνισμό για την απόκτηση κατοικίας.
Η ρύθμιση αφορά τη φορολογική κατοικία του αγοραστή και όχι την υπηκοότητά του. Επομένως, το κριτήριο για την εφαρμογή της δεν είναι αποκλειστικά το διαβατήριο, αλλά η φορολογική του έδρα. Η αύξηση του φόρου αναμένεται να επηρεάσει το συνολικό κόστος απόκτησης ακινήτων για τις κατηγορίες αγοραστών που θα υπάγονται στο νέο καθεστώς.
Η τελική εφαρμογή θα εξαρτηθεί από τις νομοθετικές διατάξεις, το πεδίο εφαρμογής τους και τις τυχόν εξαιρέσεις που θα προβλεφθούν.
Ποιος είναι ο στόχος των 11 μέτρων για τη στέγαση
Το νέο πακέτο παρεμβάσεων επιχειρεί να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα από διαφορετικές κατευθύνσεις: την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, την ανακαίνιση κλειστών ακινήτων, τη στήριξη των ενοικιαστών, την ενθάρρυνση της μακροχρόνιας μίσθωσης και τη διευκόλυνση της αγοράς πρώτης κατοικίας.
Για τους ιδιοκτήτες, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται στις επιδοτήσεις ανακαίνισης, στις φορολογικές απαλλαγές και στη μείωση της επιβάρυνσης των εισοδημάτων από ενοίκια.
Για τους ενοικιαστές, ιδιαίτερη σημασία έχουν η επιστροφή ενοικίου, η πιθανή αύξηση της προσφοράς κατοικιών και η δημιουργία νέων κοινωνικών κατοικιών.
Για όσους επιδιώκουν να αγοράσουν πρώτη κατοικία, το ενδιαφέρον στρέφεται κυρίως στο νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ» και στους όρους χρηματοδότησης που θα ανακοινωθούν.
Το κρίσιμο ζητούμενο παραμένει η εφαρμογή των μέτρων και η επίδρασή τους στην πραγματική αγορά κατοικίας. Η αύξηση της προσφοράς, η ταχύτητα υλοποίησης των προγραμμάτων και η ανταπόκριση των ιδιοκτητών θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό το κατά πόσο οι παρεμβάσεις θα μεταφραστούν σε πιο προσιτά ενοίκια και ευκολότερη πρόσβαση στη στέγη.
